如何购买法拍房屋和短卖房屋

不少准备购买自住房或者打算购买投资房产的客户都听说过「购买法拍房屋」 (Foreclosure) 或「短卖房屋」 (Short Sale) 的说法,但是对於如何具体操作购买法拍房屋和短卖房屋却不太了解。

在这里我们将会对这方面的内容进行介绍:

1. 什麽是法拍房屋,购买程序是怎样的,与正常购买房屋又什麽不同?

法拍房屋上市基本上有三种情况:

一、原房屋拥有人用房屋向银行做抵押贷款後无法按期偿还银行贷款。这时银行会按照法律程序收取其房屋以补偿银行的贷款,房屋的产权自然归银行所有。银行作为房屋的拥有者会将房屋放到市场上以拍卖的形式出售。

二、房屋拥有人无法按期缴纳地税,被有关Z*F部门按照法律程序收取其房屋以补偿所欠缴的地税。这种情况Z*F就会作为房屋的拥有者将房屋放到市场以拍卖的形式出售。

三、原房屋拥有人触犯了法律,房屋是属於非法获得的财产,Z*F按法律没收犯罪人的非法所得房产。同样,Z*F会作为房产的拥有者将房屋放到市场上以拍卖的形式出售。

所以购房者如果要买法拍房屋所要打交道的卖房是银行或者Z*F,而不是个体的房屋拥有者。从程序上来说,法拍屋是按照拍卖的程序进行的,在拍卖日或规定的期限内谁的价格最高就出售给谁。购买这类的房屋必须要按照已经规定好的拍卖程序参加拍卖和购买房屋,如此就没有什麽讨价还价或者协商的机会。

2. 什麽是短卖房屋,它的购买程序是怎样的,与正常购买房屋又什麽不同?

短卖房市指当原房屋拥有人用房屋向银行做抵押贷款後,无法偿还银行贷款後,屋主向银行提出协商要求,希望银行同意屋主按照低於市场价甚至低於银行贷款金额的价位将房屋放到市场上进行出售,以期能尽快将房屋脱手,回收资金以减少双方(银行和屋主)的更进一步的损失。

短卖房的卖主虽然依旧是房屋的个体拥有人也会签署接受出价的文书以及买卖合同,但一旦有买方出价,必须要得到银行方面的批准,银行可能会接受买方的出价也可能会要求提高房屋价格。买方如果同意银行提出的价格要求则要对原来谈妥的价格进行修改後重新递交银行审批。

从总体程序上来看,购买短卖房与正常购买房屋很相似,除了增加银行审批的环节。

但是从成交时间上来看却有很大的不确定性,由於很多短卖房会有向一家以上甚至多家银行抵押贷款的情况,如此就会涉及要和每一家银行都进行审批,而各家银行的内部办事效率和程序不尽相同,完成全部审批过程的时间从2-6个月不等,最长可能会有18个月的情况。

目前银行方面大力缩短简化审批程序,一般在两个半月内就可得到回复。

3. 是否应该选择购买法拍房屋或短卖房屋?

购买法拍房或短卖房有好处也有短处。最大的好处是购买者往往可以以远低於市场的价格购得房屋。而短处也很明显,主要有以下几个方面。

首先,法拍房或短卖房的房屋状况通常不太好,原先的屋主常常对房屋疏於维护翻修,甚至在告知房产被没收後对房屋进行大肆破坏以泄愤的情况也不少见,一旦购得後必须要投入更多资金进行装修。

第二,正因为这类房产的房屋状况不尽人意,有些已经遭受严重破坏,不能立即入住。银行通常不为此类房产提供正常的贷款方案和贷款利息。贷款者就需要使用特殊的贷款方案、程序。这与正常的贷款有些不同,在利息方面也没有优势,所以购买者常常需要用现金购买。

第三,由於购买此类房产是以拍卖的方式进行出售,购买者在拍卖的时候可能会陷入情绪化,导致最终的房产价格并不「实惠」。

再者,由於参加拍卖必须要按照卖方机构所规定的规则进行,买方的利益不能如同正常购买程序那样得到完全的保护。

第五,如果购买短卖房,在成交时间上很难控​​制,如果需要急於购买房屋入住的客户来讲就不太合适。

所以购买法拍屋或短卖房最大的好处是能享受经济上的利益,也可能会在价格上得到实惠,但是其短处也是有的。所以购房者需要结合自身的情况,综合衡量考虑是否要购买法拍屋或短卖屋。
来源:老中网

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